Meu
comentário:
Por ser,
por si só, totalmente esclarecedor, nada mais que locador e locatário cumprirem
as “regras do jogo”. Porém nada impede que alguns acordos possam ser feitos
entre as partes, porém por prudência, sempre de forma consensual e escrita.
A Lei nº 8.245, de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, trata
das locações de imóveis urbanos, prevendo diversas situações que podem
ocorrer na locação, dentre as quais, a possibilidade de o imóvel ser vendido
durante a locação, e disciplina a forma como pode ser feita a venda e o que
deve ser observado pelas partes envolvidas em tal situação.
Conforme a previsão legal, se, durante a locação, o
locador, que é o proprietário do imóvel, quiser colocá-lo à venda, pode fazê-lo, mesmo estando o contrato por prazo determinado,
desde que dê ao locatário, o direito de preferência na compra, em igualdade de condições com
terceiros. O direito de preferência se aplica nos casos de venda, promessa de
venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, e as
condições para exercício do direito estão previstas nos artigos 27 e seguintes
da referida Lei 8.245/91.
O locador deve
comunicar o locatário sobre a intenção de venda, mediante notificação, que
deve conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e
horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. Após ser
notificado, o locatário terá prazo de trinta dias para manifestar, de forma
inequívoca, a aceitação da proposta. Caso contrário, o seu direito de
preferência caducará. Deve, no entanto, o locatário, observar que, se aceitar a
proposta, e depois desistir do negócio, poderá responder pelos eventuais
prejuízos do locador.
Por outro lado, se o imóvel for vendido enquanto estiver
alugado sem que tenha sido dado o direito de preferência ao locatário, ele
poderá reclamar do vendedor as perdas e danos ou, depositando o preço e demais
despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer
no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis,
desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da
alienação junto à matrícula do imóvel. Tendo sido notificado o locatário do direito
de preferência e não tendo optado pela compra do imóvel, o locador poderá
vendê-lo a terceiros, e, nesse caso, o locatário deve permitir que o imóvel
seja visitado e examinado pelos pretendentes à compra. Quanto aos horários de
visitação do imóvel, é prudente que já constem no contrato de locação, mas
também deve haver bom senso das partes envolvidas para que não haja conflito.
Embora durante o prazo determinado da locação o
locador não possa denunciar o contrato para o locatário desocupar, pode vender o
imóvel, e, nesse caso, se o comprador não quiser manter a locação, este pode
denunciar o contrato pedindo que o locatário desocupe, mesmo estando a locação
por prazo determinado. O adquirente só não poderá denunciar se, além de estar
por prazo determinado, o contrato de locação também contiver cláusula
específica prevendo a vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à
matrícula do imóvel. O adquirente tem até noventa dias do registro da compra
para denunciar o contrato, notificando o locatário que não deseja manter a
locação. Caso contrário, ficará sub-rogado na condição de locador, sujeito ao
cumprimento das condições da locação previstas no contrato. Se o adquirente
denunciar o contrato no prazo legal, o locatário terá noventa dias, a partir da
notificação, para desocupar o imóvel.
A
informação é da advogada Suzana Regina Zanella – OAB/RS 46.541
Visite e publique no Placa de vende-se - http://placadevende-se.blogspot.com.br
